פסק דין
הרקע לתביעה ומושא המחלוקת
1. התובעים עותרים בתיק זה לחייב את הנתבעת בתשלום דמי תיווך, בגין תיווך בעסקה בה שכר משרד הביטחון את "בית אגד" ברחוב מנחם בגין בתל אביב, מאת הנתבעת (להלן: "הנכס" ו"העסקה", בהתאמה). הנתבעת מכחישה כי נעזרה בפעולות התובעים בהשכרת הנכס וטוענת כי התקשרה בהסכם השכירות לאחר מגעים ישירים בין הצדדים, שהיו ללא זיקה לפעולות התובעים. בפסק זה יש להכריע בשאלה אם היו התובעים הגורם היעיל להיווצרות העסקה.
2. התובע 1 (להלן: "התובע") הינו מתווך מורשה במקרקעין, הפועל אף באמצעות התובעת 2,
חברה בבעלותו. הנתבעת היא חברה ציבורית שעיסוקה ביזמות וניהול נדל"ן, אשר קשורה לאשכול חברות, והינה אף חברת האם של חברת בית אגד בע"מ, שהייתה בעלת הזכויות בנכס. הנכס, ששטחו 10,000 מ"ר, שימש שנים רבות את משרדי חברת האוטובוסים של אגד, אך בעת הרלבנטית להליכים כאן (בשנים 2005-2006), לא נעשה בו כל שימוש. מבחינה תכנונית ניתן היה לנצל את שטח המגרש בנכס לבנייה משמעותית (ר' עדות מר קובי מימון בעמ' 79 לפרוטוקול שורות 9 ואילך, עדות מר מוטי הרשקוביץ, אז מ"מ מנכ"ל הנתבעת, בעמוד 51, שורות 7 עד 9), ובתקופה אשר קדמה להתקשרות ניהלה הנתבעת מגעים עם גורמים שונים בקשר להשכרתו או להריסתו והקמת מבנה חדש על המגרש (ר' עדות מר שבי בעמ' 68 לפרוטוקול, ועדות מר הרשקוביץ בעמ' 56 לפרוטוקול שורה 22).
3. בשנים 2005-2006 נאלץ משרד הביטחון (להלן: "משרד הביטחון" או "המשרד") לפנות את משרדיו בקריה בתל אביב, ועל כן פעלו נציגיו לאיתור שטחי משרדים בהיקף של 20,000 מ"ר להשכרה. פעילות זו פורסמה בתקשורת ובאתר של משרד הביטחון (ר' עדות לב בעמ' 24 לפרוטוקול שורות 24 – 25, עדות התובע עמ' 41 שורות 7-8, 31-32 ובעמ' 42 שורות 1-3). לטובת קידום מהלך זה שכר משרד הביטחון את שירותי חברת אשד משאבי ניהול והנדסה בע"מ (להלן: "חברת אשד").
4. ביום 21/2/06 חתמה הנתבעת, באמצעות עו"ד יעל דיין- פיקז, אז עובדת במחלקה המשפטית בה (להלן: "עו"ד דיין"), על טופס הזמנת שירותי תיווך מהתובע (נספח ב' לתצהיר התובע, להלן: "ההתחייבות"), בקשר להשכרת הנכס. דמי התיווך על פי ההתחייבות הועמדו על שווי דמי השכירות של הנכס לחודש.
לטענת התובע, פעל לקבלת התחייבות זו של הנתבעת (אשר איננה במחלוקת למרות נסיבות שלא הובררו דיין באשר לחתימתה), נוכח מודעותו לפניות הנכס מחד ולאילוצי משרד הביטחון מאידך, והנחתו וידיעתו כי הנכס מתאים לצרכי המשרד מכל בחינה.
לטענת התובע, אשר עוד תפורט להלן, אף הציג את הנכס בסמוך לאחר חתימת ההתחייבות, בשלוש הזדמנויות ובמשך כחודש ימים בפני נציגי המשרד, עד אשר, לטענתו, נבלמה פעילותו על ידי הנתבעת.
5. בשנים 2005 עד מחצית 2006, פעלו בעלי המניות אצל הנתבעת למכירתה. מסוף שנת 2005 ועד מאי 2006, שותפה בשליטה על הנתבעת ובפעילותה רוכשת פוטנציאלית, חברת "מישור הולדינג", אשר התקשרה בהסכם לרכישת הנתבעת, הסכם שבוטל במאי 2006 (ר' עדות עו"ד דיין בעמ' 9 שורות 1 עד 11, אישורי זכויות חתימה, נספחים לתצהיר עו"ד לנדנר, עדות מר הרשקוביץ, מעמ' 59 שורות 8 עד עמ' 60, שורה 11). ביום 8 ביוני 2006, רכשה את הנתבעת חברה אחרת - חברת אייפורט סיטי בע"מ, שיו"ר הדירקטוריון בה הוא מר קובי מימון (להלן: "איירפורט סיטי" ו"מר מימון", בהתאמה). רכישה זו הושלמה ביום 8 בספטמבר 2006 עם העברת השליטה. במהלך שנת 2006 ועד לחודש ספטמבר 2006, ניהל בפועל את הנתבעת מר מוטי הרשקוביץ (להלן: "מר הרשקוביץ"), שהיה ממלא מקום מנכ"לה, ולאחר החתימה על הסכם הרכישה בחודש יוני הועבר ניהול ענייני הנתבעת, בהדרגה, לידי מר קובי מימון.
6. במהלך חודש אוגוסט 2006, כנראה מחציתו (ר' עדות מר לב עמ' 32 לפרוטוקול, שורות 23-24, מכתב מוצג נ/1, עדות מר מימון עמ' 75 לפרוטוקול, שורות 11-12), החל משא ומתן ישיר בין נציגי המשרד למנכ"ל הנתבעת דאז, מר מימון, אשר הוביל להתקשרות הצדדים בהסכם שכירות, אשר נחתם ביום 17/12/2006, ואשר דמי השכירות החודשיים שעל פיו הם בסך של 355,300 ₪.
התובע לא נטל חלק במשא ומתן ישיר זה, אך טען כי היה הגורם היעיל שגרם להתקשרות. טענתו זו, ופנייתו לקבלת דמי תיווך בקשר לעסקה מהנתבעת נדחו, ועל כן הוגשה התביעה שבפני.
טיעוני הצדדים
7. התובע טוען כי גרם באופן יעיל להתקשרות הנתבעת והמשרד בעסקת השכירות וכי עמד בתנאי סעיף 14 לחוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו-1996 (להלן: "החוק") וכי על כן קמה לו זכות לדמי התיווך בשיעור הקבוע בהתחייבות, בסך שווי דמי השכירות של הנכס לחודש. בתוך כך, טוען התובע כי הוא שקישר לראשונה בין משרד הביטחון לבין הנכס, בהסכמת הנתבעת, תוך ניצול היכרותו הבלעדית את הנכס, והיכרותו את רצונה של הנתבעת בהשכרתו מזה זמן, מחד גיסא, ואת צרכי משרד הביטחון, מאידך גיסא, לאחר שבעבר תיווך הן לנתבעת והן למשרד הביטחון נכסים אחרים. כן יזם והוביל סיורים של נציגי המשרד בנכס, תוך שסיפק לנציגים אלה נתונים אודות יתרונותיו הפיזיים והכלכליים של הנכס והתאמתו לצרכיהם. לטענתו, הנתבעת מנעה ממנו להמשיך בפעולות התיווך, באשר ההנהלה החדשה בה הדירה את רגליו, שלא בתום לב, מן המשא ומתן להשלמת עסקת השכירות עם המשרד (ר' סעיפים 22 ו – 23 לתצהיר עדותו הראשית).
הנתבעת טוענת מנגד, כי התובע לא היה הגורם היעיל בעסקת השכירות ועל כן אינו זכאי לדמי התיווך על פי ההסכם. לטענתה, הצעתה את הנכס למשרד הביטחון באה במענה לבקשה לקבלת מידע על נכסים מתאימים שפרסם המשרד ביום 5/5/06 בעיתון (בקשה שכונתה בהליך: "RFI" וכך תכונה להלן). הנתבעת טוענת כי לא היתה מעורבות כלשהי של התובע בתהליך זה, ובהליכי המו"מ וההתקשרות בהסכם השכירות, שהחלו לאחר הצעתה האמורה. הנתבעת אף טוענת כי לא ידעה כלל על הצגת הנכס למשרד באמצעות התובע, ככל שהיתה, וכי המשא והמתן החל והתקיים רק לאחר שהוחלפה השליטה בנתבעת, כאשר נציגי המשרד פנו במישרין, לאחר קבלת הצעת הנתבעת ולאחר חילופי הבעלויות בה ליושב ראש הדירקטוריון החדש בנתבעת, מר מימון, וכי רק משלב זה, נרקמה העסקה בין הצדדים, ללא מעורבות התובע ומבלי שהנתבעת ידעה על פעולותיו .
הפלוגתא והראיות
8. בפסק זה יש להכריע במחלוקת אחת מרכזית - האם התובעים (למעשה, התובע, שפעל גם בשם התובעת 2) שימשו כגורם היעיל בהתקשרות בעסקת השכירות בין הנתבעת לבין משרד הביטחון. הכרעה במחלוקת זו מחייבת אף הכרעה במחלוקות לעניין היקף פעולות התיווך של התובע, ונוכח טענה נוספת של התובע, לפיה מנעה ממנו הנתבעת שלא בתום לב מלהמשיך בפעולות התיווך, יש אף להכריע במחלוקות בשאלת ידיעתה של הנתבעת אודות מעורבות התובע ותום הלב בפעולותיה.